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老舊公寓等嘸改建? 專家曝3點「慘輸小宅」 

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若想入住台北市精華地段,又不想成蝸居一族,屋齡高的老舊公寓就成了購屋者的另一項選擇,若運氣好還能跟上危老都更,房屋價值翻倍漲。令人意外的是,過去公寓房價和新屋不相上下,近年卻持續下跌,成交件數也減少,不再炙手可熱,對此,專家們紛紛點出致命關鍵,公寓買氣確實慘輸小宅。

台北市地政局根據最新一期(2019年9月)實價登錄量價動態,統計「台北市住宅價格指數」,以產品類型來看,大樓住宅價格指數99.71,較去年同期微升0.63%,小宅住宅價格指數100.86,和去年同期相比則上升3.77%;唯獨公寓,住宅價格指數為98.84,比起去年同期,下滑0.79%,顯見老舊公寓價格持續下跌,買氣也愈趨轉淡。

進一步觀察住宅價格,舊公寓住宅為1279萬元,和小宅不相上下,但坪數相對較大,為何反而跌價?屋比房屋總經理葉國華指出,過去因都更危老題材發酵,拉抬舊公寓房價,然而目前主要買盤35歲左右的首購族,務實面來看,偏好屋齡新、有大樓管理的小宅產品,對公寓青睞轉低。

此外,現今房價高攀,購屋者無不透過貸款買房,貸款成數也是影響買氣的原因之一,台灣房屋智庫經理陳炳辰表示,舊公寓屋齡高,且不乏涉及頂樓加蓋等違建問題,造成銀行鑑價後的核貸成數可能不高;而小宅屋況條件佳,可貸到的成數或利率都很不錯,也因此在價格上更具備抗跌性。

然而,推力不只房價,景文科技大學財務金融系副教授章定煊提出致命關鍵,過去購買舊公寓多是等改建、都更,整合卻是困難重重,且屋齡超過50年維護成本相對高,「於是買老公寓自住的年輕人跟夢醒的投資客,都慢慢離開了。」受人口老化影響,不少屋主不堪爬樓梯過於吃力,只好忍痛出售。

不過購買舊公寓仍有優勢,葉國華認為,公寓大多位處精華地段,無法被小宅取代,他也提醒,「現階段正值舊公寓房價下修期,有意出售屋主可順應趨勢、微幅降價,增加成交機率。」(熊培瑄/台北報導)

購屋者看好都更危老購買舊公寓,近幾年買氣卻轉淡。資料照片

公寓住宅價格指數持續下跌。資料照片

專家指出,貸款成數也會影響購買老屋意願。資料照片

危老都更整合困難重重,造成舊公寓買盤緊縮。資料照片

台北市住宅價格指數趨勢圖。翻攝自台北市地政局網站