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保障房東權益 租屋委管契約12月上路 

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為推動包租代管,內政部日前公布委管契約,強化房東與包租代管業者間權利義務關係,將委管項目明確化,包括代管業需負責屋況與設備點交、協調糾紛、設備檢查維護、催收租金等等,且需開立發票、收據,不得無故調漲報酬等規定,如代管業違反規定,最高可處30萬元罰鍰,新版契約12月起施行。
 
內政部本月初公告《租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」》,簡稱管契約,7大重點包括:委託管理項目明確化、雙方需約明服務報酬及給付方式、房屋的使用限制及處理、修繕的責任劃分與處理、代管業應盡的義務與責任、租賃住宅返還之處理、提前終止契約條件。

將來房東與代管業簽訂委管契約時,應注意約定委託管理的項目及期間,委管項目包含屋況與設備點交、催收租金費用、設備檢查維護及修繕、糾紛協調處理、督促房客返還住宅及遷離戶籍等;另房東也可視實際需求與代管業自行約定代收租(押)金、管理押金等事項,且委管期間應明訂起訖期間,以維護委任雙方權益。

此外,代管業與房東應約明報酬給付金額、期限與方式,代管業非有正當理由不得調漲報酬,並須開立發票或收據;對於租押金代收一事也有明確要求,如代管業代收租金或押金後,交付給房東的期限不得超過30日,若未在期限內交付,或怠於協調處理租賃糾紛,房東可主張提前終止委管契約;對於代管的押金,不得任意動支,只能抵充房客的欠費或違約金後返還。

內政部強調,委管契約旨在提供委任雙方公平交易機制,強化雙方權利義務關係,並同步公告「委管契約範本」供下載,代管業如違反契約規定,其契約條款無效,且得依《消保法》最高罰款30萬元,。

崔媽媽基金會法律服務組組長曹筱筠表示,以往房東委託代管業者,可能只有一張紙合約,來訂定雙方的合作關係,為管範圍及義務都不明確,新公告的委管契約明確訂定雙方的權利及義務,對房東更有保障,房客須修繕時也不怕找不到人,算是雙贏局面,「不過對台灣房東來說,還是需循序漸進,畢竟有些房東已經習慣處理自己的房子,甚至藉此不報稅。」
 
她呼籲,目前租賃專法對「委託代管業代管」房東祭出所得稅減免優惠,月租6000以下免繳稅,2萬元以內扣除免稅額6千元以後,則以租金收入53%為必要耗損及費用減除。
 
優式租售管理創辦人傅韋豪表示,以往租賃規範約定大多放在「房東與房客」之間的契約為主,這次《委管契約》把「屋主與業者」之間的委任權利義務關係新增明訂,屋主委託租屋代管業者的保障將大幅提升。
 
傅韋豪補充,台灣早期從事租賃管理以傳統仲介公司為主,兼任買賣與租賃管理業務,甚至包括代銷、建商、物業管理業都能參與,每一家的契約內容或多或少有不同之處,也造成屋主對於代管服務上有誤解或糾紛,等《委管契約》上路後,就明確劃分了口頭約定或委任合約不一的模糊地帶,相信代管的糾紛將大幅減少。(唐家儀/台北報導)

「委管契約新制」,強化代管的權利義務關係,將委管項目明確化,包含7大重點,對房東更有保障。資料照片

內政部公告的委管契約,將在12月1日起正式實施。內政部地政司提供

內政部指出,代管業非有正當理由不得調漲報酬,並須開立發票或收據;代收租金或押金後,交付給房東的期限不得超過30日。資料照片