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【租金補貼房東篇】房客請補助不一定查 「被檢舉上溯5年」

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申請租金補貼上路,房東哀鴻遍野,主要的原因,是擔心被追稅,即便可被列為公益出租人,享有賦稅優惠,他們向《蘋果新聞網》坦言,「要補稅寧願不租」、「稅金會選擇反映在租金上。」但律師表示,房東不得拒絕租客報稅或設戶籍,包括開出報稅價、合約期間漲租或趕人都是違法;國稅局則表示,租客申請補助,「過往資料不一定查得到,但若有人檢舉,上溯五年。」換言之,誠實報稅才是上策。

會申請租金補貼的租客,多是經濟較差的單身青年及婚育家庭,記者縮小範圍,調查台北市租金一萬元的分租套房,是否同意租客申請補助,有房東認為,「現在景氣不好,房租已經很低了,還要再增加所得稅,寧願不租」;多數房東則坦言,「租客要申請租金補貼OK,但被增加的稅金,會選擇反映在租金上。」
 
臉書社團《爆料公社》也有網友反應,向房東詢問能否申請租金補貼,房東回應,「會有多出來的所得稅部分,那一些費用也要轉嫁到你們身上」,同時提到,「補助只能申請一年,可是我每年都要報稅,會划不來。」字字句句道盡多數房東心酸。

平民房東心酸無人知,僅靠收房租過生活,增加個人所得稅就成一大負擔。屋比房屋總經理葉國華試算,假設房東淨所得為120萬元,出租一間1萬元的房子,一年租賃所得為12萬元,併入綜合所得為132萬元,課稅率瞬間從12%增至20%,應繳納稅額就增加2萬3200元,對房東來說,寧可逃漏稅也不要損失,甚至直接抬高房價,開出「報稅價」因應。

永然聯合法律事務所所長李永然說明,依《租賃住宅市場發展管理條例》規定,不得約定承租人不得申報租賃費用支出、不得遷入戶籍,也就是說,不能報稅、設戶籍皆屬無效條款,房東無權拒絕租客申請補貼,對房子開出「報稅價」也不合理;而租金應以租約上記載為主,不能說漲租就漲租。

必須注意的是,房東及房客的姓名、身分證字號等資訊,都必須在租約上載明,若房東拒絕提供個人資料,藉此不給租客申請租金補貼,依《消費者保護法》規定可處3萬~30萬元罰鍰。

至於房東最擔心的追稅問題,財政部賦稅署副署長李怡慧強調,「過往資料不一定查得到,但除非有人檢舉。」李怡慧解釋,房東過往是否有出租,將依照「掌握資料」而定;換言之,如果有房客向國稅局「檢舉」、提供租房契約等相關資料,證明房東未依法讓房客報稅,政府才會追查該房東過往出租資料,而依稅捐稽徵法規定,無故意以詐欺或其他不正當方法逃漏稅捐者,其核課期間為5年。

不過,租客領租金補貼,難道房東只能默默流淚?內政部規定,一旦房東租給租金補貼戶,即為「公益出租人」,經縣市主管機關認定者,可享3大租稅優惠,包括綜合所得稅每屋每月租金收入最高1萬元免稅、房屋稅適用自用住宅稅率1.2%,地價稅則依據各地方政府規定,可依自用住宅稅率2‰。

崔媽媽基金會法律服務組組長曹筱筠試算,假設每月租金1.2萬元,扣掉每屋每月1萬元免稅額,租賃所得為2000元,再扣抵必要費用43%,租金收入等於0,房東負擔並不大。

李永然也提到,申報租賃所得方式分兩種,一種是不須任何證明文件,以當年度房屋租金收入的43%列為必要費用;另一種則是採列舉扣除方式,對因租賃而發生必要損耗及費用,逐項提出證明,如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅等,「房東可先行核算,能扣除就盡量扣除,透過節稅也能省下一筆。」(熊培瑄/台北報導)

房東權益怎維護 
優惠
租給租金補貼戶,即為公益出租人,享3大租稅優惠
1.綜合所得稅:每屋每月租金收入最高1萬元免稅
2.房屋稅:適用自用住宅稅率1.2%,
3.地價稅:視各地方政府規定,可依自用住宅稅率2‰。
 
禁忌
1.合約註記「不得申報租賃費」、「不得遷入戶籍」等全部無效
2.租金應以租約上記載為主,不能說漲租就漲租
3.房東不能隱匿姓名、身分證字號等資訊,否則可處3萬~30萬元罰鍰。

報稅注意
1.房客申請租屋補貼,房東不一定被追稅
財政部賦稅署副署長李怡慧表示, 「過往資料不一定查得到,但除非有人檢舉。」李怡慧解釋,房東過往是否有出租,將依照「掌握資料」而定,如果有房客向國稅局「檢舉」、提供租房契約等相關資料,證明房東未報稅,政府才會追查該房東過往出租資料。
而依《稅捐稽徵法》規定,無故意以詐欺或其他不正當方法逃漏稅捐者,其核課期間為5年。

2.報稅有技巧
永然聯合法律事務所所長李永然表示,申報租賃所,以當年度房屋租金收入的43%列為必要費用,不須任何證明文件。
另一種則是採列舉扣除方式,對因租賃而發生必要損耗及費用,逐項提出證明,如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅等,「房東可先行核算,能扣除就盡量扣除。」

台北房東將公寓隔成多間套房出租已是常態。資料照片

分租套房在士林夜市內,每間開價9000元。資料照片

申請租金補貼多為收入不高的租客。資料照片

平民房東心酸無人知,僅靠收房租過生活,增加個人所得稅就成一大負擔。資料照片