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日本都更團隊的「無微不至」 連家人都比不上

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《都市更新條例》上路迄今超過20年,平均每年僅核定44案,成效差強人意。但不只台灣,日本的老屋改建之路也走得顛簸,來台插旗、推動都更的台灣旭化成董事長小原俊彥說,日本地主都是高齡者,接受度又更低,該公司特別組成「清一色女生的小組」,派駐社區提供諮詢,每次談一點、慢慢談,以高齡者需求出發,果然成功卸下心房。

冠霖都更、旭化成集團、台北市都更整合發展協會、台北市都更中心主辦的「2019台日重建整合推動經驗交流系列活動」,今下午在台北市進出口商業同業公會舉行,共安排3場專題演講,由冠霖都更與台灣旭化成,分享台日老屋改建的法令,及日本重建流程。
 
1931年成立的「日本旭化成集團」,跨足材料﹑房屋,及醫療保健三大領域,旗下日本旭化成不動產,針對老屋重建有豐富經歷,2015年成立台灣旭化成開始投入台灣都更市場。台灣旭化成董事長小原俊彥受訪時說,日本是世界上老化趨勢最快的國家,但不只人口高齡化,房屋也高齡化,老屋耐震、消防安全都不夠,一旦發生地震、火災,後果不敢想像,但高齡者對於重建卻十分不安,即使住屋的管線年久失修、天花板漏水、甚至是鋼筋裸露,都不想輕易參與重建。

日本旭化成集團特別重建困境做研究,並於今年6月出版的《集合住宅重建入門》中文手冊,內容特別點出「高齡者對重建的四種常見不安」,包括:「重建期間尋找暫時居所的不安」、「費用負擔的不安」、「對於生活變化的不安」、「重建計畫內容艱澀難懂的不安」,尤其令高齡者不安卻步的是,重建期間要搬出去,若租屋處距離定期回診醫院,或離親友太遠,不知如何是好,而這些不安感,就跟台灣住戶在面臨都更時的感受如出一轍。

小原俊彥表示,上述情況若只是辦說明會,根本無助重建,尤其是高齡者在說明會現場可能無法理解主講者意思,就算有疑問也不敢說,「因此在跟長輩談重建時,各方面都要很細緻。」

小原俊彥說,該公司特別組成「清一色女生的小組」派駐在社區,隨時提供諮詢,因為女生比較有親和力,長輩比較會放下戒心;同時,也安排定期各別訪視,每次只談一點點、分批次慢慢談,因為談多了無法吸收,龐雜的訊息也令人反感。

他特別提到,有個細微卻又重要的眉角,在跟長輩聊重建時,不能劈頭就問說「你要不要參加重建」,這樣問法注定失敗;公司會反過來關心長輩的生活,同時詢問,現在的居住狀況遇到什麼樣的問題?例如房子有沒有漏水?或是其它生活有什麼不便利?

小原俊彥說,這樣不僅能讓長輩真正留意到居住問題,同時也能帶來想像與期待,期盼重建後能改善生活,派駐員也會帶長輩去看改建成功案例,讓長輩真實感受差異,「多年來,公司透過這種方式建立信賴感,也不厭其煩地反覆說明;原本反對者達八成,但最後都能成案。」

在費用問題上,日本針對高齡者有「特別款待制度」,能只還利息,來減輕負擔。若真的沒錢,也可以採權利變換,縮小使用空間換得生活便利。

另外,日本也十分關切重建能換回多少坪數,但日本老屋修繕成本很高,修房子還要經過管委會等同意,麻煩又花錢,在這種情況下,普遍會同意重建,來換取更好的生活品質。

至於台灣幾乎是無解的不同意戶,甚至是釘子戶問題,日本有一套相對完整機制能處理。台灣旭化成經理黃映捷說,根據《集合住宅重建促進法》,只要4/5同意,就能提出重建,並能向不同意戶提出「讓售權利」,以市價買回,不至於完全被綁住。(何世昌/台北報導)

日本老年人多、老房子也多,都更同樣面臨困境。圖為日本岐阜縣郡上市八幡町的老街建築。資料照片

日本保存良好的老屋會變成觀光景點,但多因為防震、消防功能不足,發生天災時都很危險。資料照片

台灣旭化成董事長小原俊彥分享日本老屋重建眉角,重點在於關心長輩感受。何世昌攝

台灣旭化成經理黃映捷說,根據《集合住宅重建促進法》,只要4/5同意,就能提出重建,並能向不同意戶提出「讓售權利」,以市價買回,不至於完全被綁住。何世昌攝

由冠霖都更、日本旭化成、台北市都更整合發展協會、台北市都更中心主辦的「2019台日重建整合推動經驗交流系列活動」今日舉行。何世昌攝