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【爛尾樓翻身1】從蓋到賣歷時25年 前「第一豪宅」打8折求售

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台中市南屯區精華路段一處大坪數建案,曾是「台中第一豪宅」,豈料甫完工即遇建商倒閉,財團接手又爆財務危機,多年來乏人問津,成「台中第一爛尾樓」,直到去年底由在地建商接手翻新,今年2月首度公開銷售,標榜「低於市場行情」大受歡迎,迄今狂賣6成,從蓋到賣歷時25年,還刷新近年中市高總價宅熱銷紀錄,建商透露爛尾樓翻身術:「地段、價格還是不敗原因。」

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這棟翻轉命運的爛尾樓是台中市南屯區大墩4街豪宅案國美晴空,基地883坪,3棟共73戶,地下4層、地上16~19層,18億元,位處南屯蛋黃5期生活圈、依傍麻園頭溪,環境靜謐,生活機能絕佳。
 
它的前身為「萬世如意」,1991年由鐳力建設動工興建,因當時景氣好,規劃為超級豪宅,每坪開價35萬元,刷新台中最高價,孰料1994年結構體完成後停工、建商於1998年倒閉,自此成了台中最大的蛋黃區「中輟豪宅」,身價暴跌成為不良債權,從此命運多舛。

2006年,遠雄集團進軍台中房市,以總價5.3億元、每建坪6.45萬元,向開發工銀買下這棟不良債權,2007年取得使照,完成結構外觀,再將包裝行銷交給台中永豐棧,2009年易名「永豐棧國美會」,不過永豐棧因爆發財務問題,導致從未對外市場銷售。

2012年左右才一路輾轉,由股市聞人賈文中以總價逾10多億元購入,原本打算以總價20億元再次出售,但遲找不到買主,去年又再尋求在地建商幫忙,這次有4家建商有意願承接,其中還有七期豪宅建商,最後由賣屋不二價聞名的采揚建設脫穎而出,接手包裝推案取得銷售權。

采揚建設2008年成立,迄今才10多年,規模亦不算大,每年推案僅1至2件,但總經理陳正哲曾任大台中不動產公會名譽理事長、擔任消費爭議調解委員、都審委員,名氣不小,累積品牌實力,加之銷售不打廣告,降低成本祭出「讓利價」,終於打敗對手。
 
采揚建設總經理陳正哲說:「主要是評估該樓屬超高大樓,當年設計都是最高等級規範,再來是鐳力建設是結構體蓋完後才倒閉,所以安全性不成問題。」他強調說:「過去7年,賈文中花費上千萬元,進行保養維護,也有聘請清潔、保全等管理人員,所以屋況真的非常好,加上位處這麼精華的美術館地段,才會進場承接。」
 
該大樓雖結構體完工25年,但從大樓2007年取得使照為起換算,屋齡僅12年,采揚接手後,近半年多來再砸下逾3億元進行室內外整修工程,包含水電、標配、實品屋及公設等,並將軟硬體設備都翻新,這棟坎坷的大樓才終於換上新面孔。


只不過1994年的萬世如意,定位是台中第一豪宅,開價每坪35萬元「天價」,如今國美晴空卻低調讓利,每坪22~27萬元間,低於市場行情,陳正哲說:「若以全新屋4字頭相比,這棟樓市價低於行情3成以上,真的俗擱大碗!」當地中古大樓行情如「惠宇清寬」等,單價都得有27~29萬元間。
 
台中豪宅價格也早已一飛沖天,大陸建設在七期推出的宝格,社區均價每坪最高成交單價84萬元,其餘的一線豪宅由鉅大恆、天空樹也在60~70萬元之譜。

《蘋果新聞網》近期實地走訪,發現建物三棟樓之間有著廣闊的中庭大花園,入口處的日式造景,都正在趕工中,不過當年採豪宅產品設計,公設比拉到34%,對比當年代主流26~29%間,略顯稍高,其中主要是因為規畫著挑高門廳、健身房、視聽室、美學廚房等豪宅公設一應具全,仍可看出當年設計企圖心。

至於住家規劃70坪、77坪3房及83坪4房,零店面純56戶住家,單層2戶、樓高3.3米,都是現今蛋黃區新案市場少見的類型,尤其3面採光的全視野,應可吸引不少換屋族目光。陳正哲說:「為了消除購屋者疑慮,同時保證5年防水保固、2年設備保固,都超於業界標準。」

隨機街訪39歲民眾陳小姐認為說:「聽到過去悠久的屋齡歷史,還是會有點擔心,只是價格真的滿讓人心動的,不過坪數太大、總價門檻頗高。」
 
群義房屋不動產企研室張菱育分析,中輟屋實際「屋齡」及結構容易成為買屋抗性,要完全包裝成新屋銷售有一定難度,所以業者改採與中古屋比較。另若以當地實價來看,屋齡10~20年的中古屋約要2字頭左右,至於這棟樓內外全新翻修,兩相比較單價差異不大,高價格CP值成為順銷主因。
 
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰則提醒,現在台中市區不少交易量多,地段優良的中古屋,前身背景都是「中輟屋」,結構沒問題,價格是最大優勢,但因為施工設計時間太久,建商是否有確實翻修及加強防水、外牆磁磚品質等,都可多詢問留意。(王鈞生/台中報導)

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2007年遠雄接手後完工,取得使照。當年資料照片

股市聞人賈文中接手後,該樓又閒置七年光陰。陳恒芳攝

過去雖然處於閒置空間,但仍有持續維護保養。陳恒芳攝

2012年賈文中接手,去年由在地知名建商承接重新裝修。陳恒芳攝

住家規劃70坪、77坪3房及83坪4房,空間寬敞,視野一級棒。陳恒芳攝

建商重新包裝推案,內外大翻修,成為當地少見產品。陳恒芳攝

之前外傳該中輟豪宅有著18K金龍頭,建商否認非屬實。陳恒芳攝

主臥室。陳恒芳攝

該案門廳不俗。陳恒芳攝

公設美學廚房。陳恒芳攝