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【贈房悲劇1】繼承富爸爸3千萬別墅 糊塗兒賣錯時間被課稅595萬

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(新增網友看法+國稅局說法)

房地合一稅上路滿3年,當初為打擊投資客頒佈的法令,如今卻讓「繼承者們」嚐到賠售苦果。業者表示,台中一名富爸爸砸買3千萬電梯別墅,但貸款未繳清就去世,兒子繼承後負擔不起每月還逾10萬元的壓力,以市價3千萬元平盤賣出,豈料卡在「短期轉售」、「不計貸款」的規定,被課稅595萬元,不但蝕了本,還付出上百萬稅金。

中區國稅局表示,贈與繼承再次售出,確實可能產生類似狀況,只是繼承可能是不得不承接,所以相對棘手,目前確實有部分案例正在被討論,同時也在等待財政部函釋,目前則會就有相關需求的民眾,提供稅制選擇諮詢,以確保民眾權益。

台中房地產業者分享經手案例,指家住北屯區的陳姓男子,近期繼承父親生前房產,為一棟市價3千萬元電梯別墅,法定公告現值約1300萬元,父親生前付500萬元頭期款,貸款2500萬元買下,每月還10多萬元。但陳男繼承後未久,公司就周轉不靈,他無力負擔下決定賣房,不料成交後才發現「問題大了」。
 
因房市近年高總價市場銷售不易,陳男最後平盤出售找到買家接手,帳面上扣掉貸款金額,還獲利500萬元,但由於「取得、繼承、售出」都是2016年以後,所以他還得繳房地合一稅,依規定房屋交易2年內出售,課徵35%至45%的稅率。

該業者分析,就國稅局而言,陳先生取得電梯別墅的成本,是以公告現值的1300萬元來計算,「用賣價的3000萬,扣除成本1300萬元,等於獲利1700萬元,並以此來作為課稅基礎。」加上他持有未滿2年,要繳房地合一稅35%,換算得被繳稅高達595萬元,除了購屋頭期款500萬元拿不回來,還多蝕了95萬元,以及當初每月繳付的10多萬元貸款,「簡直虧大了。」

地政士李志銓表示,房地合一稅規定,「父母購入房產過世、子女繼承房產要短期轉售,房地合一納稅基礎不計入貸款」,加上公告現值與市價差距大,所以繼承後短期賣屋,還可能會倒賠。未來隨著時間拉長,以後的這類案例也會愈來愈多。

李志銓說:「目前繼承的房產移轉愈來愈多,但是下一代可能無力還貸款,而必須短期售出,就得被課高額房地合一稅,所以許多案例都在進行行政訴訟。」

正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔提醒,近年從繼承移轉棟數愈來愈高,最好的移轉方式是生前時,善用基本免稅額每年220萬元、每年分次贈與,提前規劃即可達到財產移轉節稅,或是繼承後持有時間拉長6年以上,也可享有400萬元免稅額。

網友表示「房地合一後房屋買賣稅很重的」,「免錢的最貴⋯房貸月繳十萬還蠻驚人的」,「買賣用市價,課稅用公告價⋯怎麼看都怪怪的」。(王鈞生/台中報導)

出版時間 0833
更新時間 2100
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課徵房地合一時,仍存有漏洞,因為計算稅基不納入「貸款」。資料照片

因為房地合一稅實行時間不長,繼承轉售案例近期已逐漸浮上檯面,反賠上百萬的都大有人在。陳恒芳攝

不少民眾發起行政訴訟,也待主管機關解釋。