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重劃區買對時機 賺很大 林口新市鎮、北大特區開發至今漲2倍

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【熊培瑄╱台北報導】位於新北市的林口新市鎮、北大特區2大重劃區,造鎮時期因新屋量大,一時間難以去化;有趣的是,開發後不僅狠甩「鬼城」封號,反被稱為台北市「衛星城鎮」,跟漲效應大,甚至翻漲2倍,高峰時期分別來到4、5字頭,目前約修正1成左右,相對穩定。

三峽北大特區學勤路上的建案,在2002至2004年間,每坪僅13萬元,至今漲破2倍。

林口新市鎮分前後2塊區域,A9站至仁愛路二段為前段,又以A9站至林口三井OUTLET房價最高,高峰時期每坪要價40萬∼50萬元,如捷運共構宅「冠德鼎捷」,一推出上看5字頭;歷經房價修正後,目前新建案成交價落在每坪32萬∼42萬元,後段區域則為每坪20萬∼30萬元出頭,價差明顯。

林口中小坪數為趨勢

以目前新推案來看,林口新市鎮以中小坪數為趨勢,如全配宅預售案「昕聯心」,規劃A、B雙棟建築大樓,房型26∼51坪2∼3(+1)房,共312戶含14戶店面,含裝潢、家具及車位,平均每坪48萬元;和A9站僅一路之隔的「蘭桂.坊」,規劃18∼22坪1+1房格局,主打結合裝潢、代租代管飯店宅,同樣每坪48萬元,吸引投資型買方入手。
林口新市鎮整體生活圈開發成熟,不僅有購物商場、影城進駐,還有機場捷運及國道、省道行經,交通機能完善;然而,機捷開通後,因A7新市鎮房價便宜且離台北更近,漸漸削弱客群。住展雜誌企研室經理何世昌指出,林口人口多、機能夠,推案還是很多,雖然成交量大,但供給量相對也大,未來房價變動幅度有限,若要提升買氣,得先突破A7搶客困境。
開發較早且完整的北大特區,以大義路為界,西為三峽東屬樹林,聯外有北二高樹林交流道、三鶯交流道,區內還有桃子腳中小學,具明星學區優勢,目前新建案房價大多落在每坪26萬∼35萬元。

全配宅預售案「昕聯心」,含裝潢、家具及車位,平均每坪48萬元。資料照片

林口新市鎮以A9站至林口三井OUTLET一帶房價最高。范厚珉攝

和A9站僅一路之隔的「蘭桂.坊」,每坪48萬元,吸引投資型買方入手。范厚珉攝

三鶯線拉抬衝4字頭

不過,近期捷運環狀線三鶯線施工進度加快,順勢拉抬該區房價,去年起推出的新案甚至來到4字頭,如學勤路上的預售案「久年.青田」,規劃37∼49坪3房產品,2棟建築共45戶,每坪要價40~43萬元;鄰近桃子腳中小學的「融園」,規劃25∼57坪、格局2∼4房,每坪38∼40萬元,多以第2代置產為主。
何世昌分析,該區目前外來客約佔一半,因開發已成熟,加上素地不多、推案量少,投機炒作成分較低,所以價格較遲鈍,高峰時期至目前僅修正1成左右,房價相對穩定。未來三鶯線通車後,三峽站至頂埔站區間有望小漲。然而北大特區距離台北較遠,三鶯線屬外圍通勤效率不高,實質幫助有限。
值得注意的是,2大重劃區雖看似房價下跌,但相較開發初期簡直賺翻,林口中古社區「台北麗都」、「安敦新世界」等,1992年每坪成交價僅12萬多,近1年飆漲至24萬∼28萬元;北大特區學勤路上的建案,2002∼2004年間,每坪也僅13萬元,至今漲破2倍。
何世昌指出,重劃區在開發初期「草比人高,狗比人多」,買氣較低,但開發過後房價皆翻倍漲,有投資置產需求可趁機入手;自住客則要看個人需求,除了生活機能還不夠完善外,剛開發的重劃區多離學區較遠,育兒家庭就得仔細考慮。

近期捷運環狀線三鶯線施工進度加快,順勢拉抬房價,新案來到4字頭。范厚珉攝

林口中古社區「安敦新世界」,近1年每坪飆漲至24萬∼28萬元。范厚珉攝