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公設二工陷阱多 調閱竣工圖比照現場

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【連珠君╱綜合報導】美輪美奐的社區大廳,事實上是人人可以進來的開放空間,開闊的客廳,卻是陽台外推,這些在取得建照後,私自施作的二次施工(簡稱二工),光看外表根本看不出來,民眾要到各縣市政府建管處調閱竣工圖,對比房屋現況才能得知,新北市拆除大隊也從今年7月10日起,在網路上公告違規建案資訊。

豪宅也會有二次施工問題,新板特區就曾發生不少社區二次施工被拆除事件。范厚珉攝

新建案二次施工糾紛頻傳,為了遏止新違建,新北市違章建築拆除大隊自7月10日起,每月在拆除大隊網站上公告新建案違規訊息,8月13日第1次公告有二次施工建案為零。拆除大隊副隊長陳敬勳表示,剛取得使用執照的建築物,依規定在2~5個月內派員複查,一旦發現有二工情形,依規定即報即拆,且日後還會隨時派員複查,避免死灰復燃,並公告在網站上。

社區如有開放空間設計,會設置告示牌,說明開放空間的位置,可用來對照社區是否有二工的問題。

空間獎勵常遭二工

陳敬勳指出,常見的二工有陽台外推、露臺上方做雨遮、涼亭等,挑高建案如挑高4.2米很容易違規做夾層,有民眾反應,露臺怕上方有東西掉下來,因此放寬可做一定規模的鏤空花架,防止掉落物品直接砸到人。
公共空間常見在花園,住戶以為是社區私有的空間,建商卻是申請開放空間獎勵,二次施工將花園圍起來,政府原本是希望開放空間增加民眾休憩的綠地空間,但社區要維護安全性,怕有流浪漢或有人亂丟垃圾,造成安全上的疑慮,大罵錢都被建商賺走了,留下爛攤子,最誇張的還有,新板特區有社區的大廳事實上是開放空間,知情的人還特地跑去泡茶聊天,造成管理上的問題。
《住展》雜誌經理何世昌指出,早期因新北市執法較不嚴格,導致建商僥倖心理,很習慣二工做公共設施,比較常見的二工地點,公共空間的部份通常是地下室車位與機電空間、大廳、以及休閒公設。住家部份,則是陽台、雨遮、露台、梯廳,以及室內夾層與隔間格局變更。

建議要保留建商提供的廣告單、銷售海報、平面圖等,可作為未來完工後的對照憑證。

遭強拆向建商索賠

問題較大的是,二次施工從外觀根本看不出來,而且無論民眾知情或不知情,都會拆除。何世昌表示,各縣市建管處可調閱竣工圖,拿著竣工圖比照房子現場實景,就知道哪裡是違法的二次施工了。
拆除費用則依各縣市政府規定,大多數是縣市政府自行編列預算拆除,僅有少數縣市政府會向屋主或管委會收費,如台北市、嘉義縣、金門縣、台南市有強制拆除違建建築收費自治條例,是由違建人或所有權人負擔拆除費用。因二工拆除產生的費用及損失,可再向建商要求損害賠償,不過成功率並不高。

【專家意見】留意機電空間標示

購買預售屋想看出建商是否有二工規劃,記得向建商或代銷索取平面圖,如果臥室空間小,陽台空間與臥室空間不相當,床舖規劃位置不合理,就有可能是預計要陽台外推。另外,詢問大廳、健身房、兒童遊戲區等公共設施在平面圖上的位置,如果是寫管委會空間,或直接寫出該公設名稱,就非二工,但若是停車格或機電空間等,就是二工,民眾要保留所有銷售資料,以作為未來交屋的佐證。

Sway 房產專家