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國城無利可圖也要做 洪平森:城市要進步 都更與危老避不開

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【葉家銘╱高雄報導】全台再也難有建商像國城建設這麼特別:從早期興建國宅到近期推出每坪最高120萬元天價豪宅「定潮」;不當跟隨者,只要找到一點點市場空缺就大膽推案。集團總裁洪平森指出,他入行超過40年,深刻明白每個時代都有該時代要被創造出來的市場需求,推案產品就是要讓民眾有選購慾望。

「國城UFO」總經費達20億元,也是偶像劇「痞子英雄」男主角周渝民的家。唐郡威攝

還記得偶像劇「痞子英雄」男主角周渝民劇中的家嗎?那正是國城建設興建的「國城UFO」改裝的。洪平森說,過去長達10幾年商辦景氣差,沒建商想推商辦,「那時楠梓加工區、海軍與中油都大量裁員,整個大環境景氣差,但秉持『覆巢之下無完卵』的推案策略,政府不會放任景氣一直差下去。」1棟超過20億興建的商辦「國城UFO」於是誕生,不但導入休閒生活,興建泳池、還有大小加起來超過30個會議室空間,成為當時高雄最頂級商辦大樓。

入行買地 母標會當資本

洪平森父親從事營造業,自小耳濡目染讓他對蓋房子也有許多熱情。洪平森表示,父親從事許多公共工程,但每次跟政府單位請款,雙親就會為錢爭吵,當時請款都要透過民代去溝通協調,為答謝對方給予方便,往往私下要給予不少回饋,當時心裡想,工作那麼辛苦,請款還這麼麻煩,以後乾脆自己開公司就不用看人臉色。
就讀建築本科系的洪平森當完兵,學了3個月建築製圖,就跑到建設公司應徵監工。「那時我就告訴老闆,我來這邊學工夫,1年後我就要自己出去外面搞。」當時雖然口氣狂妄,但慶幸公司賞識,洪平森迅速累積實戰經驗,對建築、室內設計與相關法規等都深刻了解,一離開公司便跟朋友合建蓋屋。
「我跟郭台銘郭董一樣,買土地沒資金,母親就標會15萬元給我當資本,那時15萬元可在高雄買半間透天厝!」洪平森回憶起60年代當時中美斷交、美匪建交與台灣退出聯合國等政經問題,那時許多有錢人都在拋售土地想移民,前天談1坪土地賣10萬,隔天降到9萬還求你買;他買了土地後不久,台灣經濟開始起飛,房地產開始狂漲,1棟房子原價200萬元,3天漲10萬仍有顧客埋單。

挑戰稀有 開創利潤更多

國城建設打響名聲是在「美麗國城」時,洪平森說,當時政府已放棄國民住宅獎勵民間興建,並給予貸款利率優惠,那時銀行貸款利率11%,但給興建國宅優惠僅5.5%利率,在精算成本後承接在楠梓區600多戶國宅開發,當時同業一窩蜂蓋20~30坪、2~3房小宅,國城選擇蓋30~40坪住家,結果受惠於利率優惠,30~40坪住宅要負擔的房貸月付額跟20~30坪住宅落差不大,600戶3個月賣了9成。
洪平森指出,房地產永不缺跟隨者,因為風險相對較小,但唯有開創者才能賺取更多利潤,「即便投入百億資金對1家建商來說可能足以撼動公司存亡,但就大市場中也僅九牛一毛、鳳毛麟角,開創新興市場讓公司產品保有競爭力。」他認為產品稀有性才能讓民眾有搶購慾望,因此他推出的產品永遠瞄準市場空缺。
洪平森表示,經營品牌要用產品說服顧客,如在路竹的「高雄小城」別墅造鎮,那時路科尚未發展,透過生態綠地造景,規劃大面寬豪墅,銷售也進入最後階段;而在亞洲新灣區的超豪宅「定潮」,國城也聘請國外頂尖建築團隊規劃,坪數100~560坪,標準層每坪50~70萬元,38~39樓規劃單層單戶560坪,每坪120萬元,單案總銷達160億元,單戶總價7億,也創下高雄豪宅新紀錄。

「高雄小城」為南台灣史上最大造鎮,社區面積達14公頃。資料照片

「定潮」聘請國外頂尖建築團隊,並已找來2家米其林餐廳進駐。唐郡威攝

高雄首件 取得公辦都更

國城建設今年取得高雄首件公辦都更開發案並已與市府簽約,該案面積2300坪,但因基地狹長不易開發,被多數建商評為「無利可圖」,使得國城成為唯一申請人,未來將興建550~600戶首購型住宅。
洪平森表說,國城已將邁入40年,接下來的10年,公司將朝都更與危老建築去做,高雄這座都市有許多老房子跟城市風貌格格不入,做都更危老建築牽涉許多法令,前期土地取得開發更為麻煩困難,但城市要進步就要有人願意去做。
卸下國城企業集團總裁身分,洪平森另個身份是正義高中董事長,他說早期讀書註冊,母親都要到處跟人借錢,因緣際會當上正義高中董事長後,他希望學生求學不該因為家境而被限制,所以學校開設免費晚自習課輔班,幫忙周邊國中學子免費溫書上課,若考上好學校更鼓勵去就讀,不一定要讀正義高中,期待可幫助學生就學。

洪平森小檔案

現職:國城企業集團總裁
學歷:正修科技大學建築科
出生:1953年,66歲
經歷:
◎台灣省建築開發商業同業公會理事長
◎高雄市大高雄不動產開發公會理事長
◎正義高中董事長
資料來源:《蘋果》整理

國城建設總裁洪平森認為創造需求才能打造品牌。唐郡威攝

國城企業集團

成立時間:1982年
推案類型:大樓、透天、商辦
資本額:6億
經營理念:
◎不做房地產跟隨著,開發市場空缺、創造購屋需求
◎品牌忠誠度不在建築規劃,而是落實在生活照護
◎誠以待人、信守承諾
知名社區:美麗國城、國城UFO、高雄小城、賦格、定潮等社區
資料來源:《蘋果》整理
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