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實價登錄上路7年 Bug好大包 地政司:2.0版預備中

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【葉家銘、王鈞生、黃政嘉╱綜合報導】內政部「不動產交易實價查詢服務網」上的實價登錄系統,為不少民眾買賣房屋參考依據;自2012年啟動至今,已累計1.2億人次瀏覽。只是上路7年,常聽到實價登錄價格只能參考、很多資料失真,也讓政府美意大打折扣。《蘋果》統整實價登錄上路後的亂象和業界批評包括資訊完整度不夠等重大缺失,詢問相關單位與專家說法。

實價登錄可讓民眾更了解區域行情,但資料僅供參考,部分高於市價記載,可能是建商故意拉高售價。資料照片

實價登錄常見亂象之一為衍生技術合約,地政士蔡斌碩指出,購屋族常因自備款不足無法購屋,將實價登錄拉高,提升房屋價值,以該價格貸款就能貸到較高金額。例如民眾買800萬元新屋,準備自備款2成約160萬元,貸款8成則為640萬元,若做高實價登錄至1000萬元,貸款8成是800萬元,等於不用自備款就可購屋;未來轉售甚至「賠售」,在房屋賠售可認列財產交易損失條件下,還省去繳納房地合一稅;然而此法觸犯「偽造文書」與《刑法》「使公務員登載不實罪」,除罰款外也涉及刑罰,他也呼籲民眾勿以身試法。

裝潢灌水拉高房價

再者,部分建商為拉高房價,會透過裝潢墊高行情,再用實價登錄揭露,易讓民眾誤認該社區有墊高後的行情,民眾可能買貴了還不自知。另外,為了規避贈與稅,實價登錄還有故意做低行情之例,通常是2等親或親屬間買賣,且多半「假買賣真贈與」;因贈與得另付贈與稅,而透過買賣僅要付契稅與交易稅。永慶不動產中華藝校加盟店店長郭銘揮分析,親屬間買賣價格應高於公告現值、低於市價才合理,若登載價格過低,易被視為贈予行為。
還有不少投資客賣屋時,希望實價登錄價格做低,若買方自備款充足無貸款壓力,投資客賣屋將價格登載較低,獲利空間變低,房地合一稅也少繳。只是要小心,買方如配合投資客將價格做低,未來轉售容易被課更多房地合一稅。實價登錄亂象不少,難怪引發諸多負評。
另一方面,從實價登錄系統遭人詬病的幾個缺失來看,像是去識別化設定,加上住家坪數混和車位,又缺乏系統分析工具整合,民眾光比對社區名稱、約略戶別、確實單價,就得花10分鐘;1棟社區若有上百戶,負擔就愈大,若是屋齡相近的重劃區或同一條路相近社區,自然極易混淆,資訊不易判讀、查詢門檻高,都讓交易透明名存實亡。
對此,內政部地政司副司長王成機表示,實價揭露的僅是區段資料,對於同條路相近社區造成混淆,已有修正草案可供解決,2.0版實價登錄已含揭露所有門牌資訊,目前該草案尚待立法院審議。

車位算不算價格亂

針對價格混亂缺失,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,民眾可留意登錄價格是否含有車位,若包含車位,單價自是偏低;而價格含裝潢的話,則為拉高總、單價,亦造成失真。王成機也表示,系統新增「建坪單價試算」功能,民眾可選擇要不要含「共同使用部分 (內含車位面積)」;若申報價格含不動產以外的裝潢費,則會要求申報人註記,如未實填寫,相關單位核查發現,會暫不揭露。
陳炳辰指出,除雙北市外,地圖定位揭露物件位置常偏差,民眾若使用地圖框選功能,小心定位不精準,出現資訊誤植。此外,實際買賣量能與每月公布的房屋移轉棟數也因樣本數有落差,影響平均價格計算,讓實價登錄準確度大打折扣。王成機也說,只要民眾發現實價登錄系統有異,都可反映至內政部,相關單位會立即修正。

資訊揭露不夠透明

實價登錄從2017年開放查詢同一物件,只要出現2次以上交易,所有交易皆列成交價格明細,卻常發生遺漏。陳炳辰舉例,近期台中市七期豪宅「聯聚理仁」在內政部公布最新實價資訊中,今年3月出現16樓交易,總價為5918萬元,排除車位單價約50.4萬元,總坪數是126坪,買賣雙方均為自然人,但該物件卻沒有歷史明細。事實上,該社區整層16樓均已揭露過交易,推測賣方2014年以5600萬元入手,轉手賺了318萬元。內政部對此表示,實價登錄非百分之百全數揭露,只要登錄交易價格與市場行情有落差,可能不會揭露在網站上,以免有誤導大眾之虞;若同戶交易拆成土地與建物做2次登錄,皆併成1筆。
最後,租賃市場登錄不明確、屋主自租市場無強迫登錄,讓不少人認為實價登錄價格無參考性。對於許多人期待的「預售屋實價登錄」,無論建商或代銷預售屋,現行規則都無強制登錄,也顯示資訊項目揭露不夠透明。
王成機回應,委託仲介業者成交的租賃案件,都須申報實價登錄,目前網站已達13萬筆資料,已具公信力。民眾企盼的「預售屋實價登錄」,目前於2.0版實價登錄修正草案中,已將預售屋申報時間,提前到簽訂買賣契約後30天內,即相當一般成屋買賣。

「預售屋實價登錄」,現行版本不必強制登錄。資料照片

申報人提供資訊不完整也會影響實價登錄的準確性。資料照片

【實價登錄系統缺失及因應之道】

去識別化:
•目前2.0版實價登錄修正草案,已含揭露所有門牌資訊,該草案待立法院審議通過
價格混亂:
•提供建坪單價試算功能
•申報價格含不動產以外費用(像裝潢費),申報人需於備註欄註記;未填寫核查到就不揭露
定位不精準、樣本有落差:
•如發現實價登錄系統有異,可反映內政部立即修正
歷史交易紀錄不清:
•登錄價格與行情有落差,就不揭露
•同戶交易拆成土地與建物2次登錄,皆併成1筆
資訊揭露不明確:
•「預售屋實價登錄」目前2.0版實價登錄修正草案,已將預售屋申報時間提前到簽訂買賣契約30天內資料來源:《蘋果》採訪整理