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預售屋瑕疵保固 留5%尾款交屋有保障

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成屋瑕疵擔保 請求權交屋起5年內

【陳宥里╱綜合報導】歡喜入厝是好事,但若發現房屋有瑕疵,該怎麼辦?房產專家表示,預售屋的主結構保固15年、建材保固1年,常見的漏水瑕疵歸類在建材保固內,保留5%尾款待交屋無問題後撥付,較有保障;而成屋瑕疵擔保請求權是在交屋起算5年內,且發現後須在通知屋主的6個月內提起訴訟,才能有效主張自身權益。

向建商購買新成屋,主結構物有15年保固、建材有1年保固。彭仁義攝

針對預售屋銷售,《住展》雜誌企研室經理何世昌表示,法規規範主結構物保固15年、建材保固1年,當然市面也有不少建商對自己的用料、工法具信心,甚至延長建材至3年以上,但一分錢一分貨,這類型的建案通常價格也相對高。
根據內政部地政司解釋,購買預售屋主結構物保固包含外觀與內部結構,如樑柱、樓梯、擋土牆等都包含在內,而牆面不一定是主結構物,如輕隔間或矽酸鈣板不算在主結構內,基本上對居住安全有影響的部分才算是主結構;而固定建材及設備保固1年,通常契約附件會載明建材廠牌名稱、規格大小、材質等。

建材保固包含漏水

何世昌補充,民眾最常見的購屋瑕疵就是漏水問題,是歸類在建材保固裡,交屋後如果漏水,就是直接找建商叫修,通常建商都會修到好,但若是叫修不夠迅速、很多次還修不好,看在民眾眼裡等同於不負責任、保固服務差勁,建議保留5%尾款待交屋無問題後撥付,甚至可請坊間專業驗屋公司驗屋更有保障,選擇尚在銷售中的成屋案,若有問題建商也會加快處理速度。
購買成屋若有瑕疵,台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,依據民法「物之瑕疵擔保」規定,可避免買方在不知情的情況下權益受損,因此一旦購屋後才發現房屋瑕疵,可依瑕疵程度減少價金或解約,但瑕疵擔保請求權是在房屋交付起算5年內,且發現後須在通知屋主的6個月內提起訴訟,才能有效主張自身權益。
張旭嵐進一步解釋,以房屋漏水為例,若新買家能舉證漏水,並非買家因後續裝潢或居住使用後才導致的,而是買賣前就存在,可以向屋主請求修繕或是減少價金;而如果在簽約時買方就知道有漏水瑕疵存在,或合約中已經載明因該瑕疵的程度已經降低價金,賣方無須再負瑕疵擔保責任。
目前中古屋主售屋時必須詳填不動產現況說明書,針對房屋瑕疵狀況說明,建議買方購屋前也應多檢視瞭解,避免事後困擾。若是民眾購買二手屋齡3年的成屋,發現房屋瑕疵該跟建商或者是前一手屋主求償呢?張旭嵐表示,若發生此種情形,新買方對建商無權主張求償,因為新買方不是建商契約當事人,除非買賣契約有約定繼受效力,否則應向前一手屋主求償。