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貸款成數地段優先 一街之隔 可貸成數大不同

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房貸成數 關鍵解碼

買房的資金規劃,可謂是一大考驗,房貸成數的多寡,更是左右買房的成功與否。
本期《地產王》帶您一起來了解,影響房貸成數的關鍵因素。
採訪╱連珠君 攝影╱彭仁義

台北市全行政區幾乎都被銀行列為可貸款8成的A級地段。范厚珉攝

【連珠君╱綜合報導】「1文錢逼死英雄漢」,房貸只要少1成,就可能是40、50萬元,甚至上百萬元的價差。如果在購屋後才發現房貸成數不如預期,恐造成資金缺口;一般在借款人條件相同的情況下,房屋的所在地段將是影響房貸成數的最大關鍵,即使只差一條路,不同行政區可貸款成數就有落差。

銀行多會根據行政區,將區域分級,房貸成數可相差1~2成,台北市及新北市捷運站周邊房貸成數多能達到8成。合庫則將行政區分為A、B及其他區,台北市全區及新北市板橋、新店、中和、永和、三重、新莊、蘆洲、土城、汐止列為可貸款到8成的A區。

每家銀行的地段分級都不同,但捷運站周邊多可提高0.5成房貸成數。

高鐵桃園站特定區早期會因行政區不同,導致貸款成數有落差,近年來銀行已經將高鐵特定區視為一體。

林口龜山貸款差異大

桃園市桃園區、中壢區及新竹市、新竹縣竹北市則列為B區,房貸成數7.5成,其他區域則只有7成,但如果是第3屋以上或非自用住宅,房貸成數也會下降。
林口新市鎮與林口長庚醫院就是最明顯的差異,2區雖僅相隔高速公路,住商不動產林口未來城加盟店店長喬嘉邦表示,林口新市鎮屬於新北市,林口長庚醫院行政區為桃園市龜山區,行政區的差異使得相同條件的借款人,在林口新市鎮的房貸成數可高出1成。
高鐵桃園站特定區位於大園及中壢區的交界,早期銀行因行政區不同,大園區房屋貸款成數較低,台灣房屋青埔直營店店長彭成貴表示,但現今銀行多把高鐵特定區視為整體,可以貸到7~8成。

借款人相同條件下,林口新市鎮較林口長庚醫院商圈貸款成數高1成。

須留意鑑價金額高低

現有銀行直接上網輸入地址、屋齡、坪數、產品類別等條件,就可以知道房屋值多少錢,甚至進一步知道可貸款金額,如中信銀宜居指數,以及玉山、永豐銀行網站都有這樣的功能。
不過購屋人要留意,購買房屋的合約價,未必等於銀行的鑑價金額,即便是8成房貸,銀行鑑價金額若較低,也無法貸款到房屋合約價的8成。彭成貴指出,外地銀行多會覺得高鐵桃園站特定區是炒房的地區,鑑價金額易較低,貸款成數也較低,但若找桃園在地的銀行就沒有這個問題。
土銀指出,房屋鑑價金額是以受理房貸時的市場行情為準,因此,民眾購買預售屋時如處於區域房價高檔,2~3年後建築交屋向銀行貸款時,因房市景氣下滑,房屋鑑價金額會有低於購屋合約金額的情形。
小環境的好壞,也會影響鑑價金額及貸款成數,如在捷運站周邊,銀行可能多給0.5成的貸款成數,但若有嫌惡設施,則會導致鑑價金額較低,實際可貸金額也會較少。
喬嘉邦指出,由於銀行較為保守,普遍認為房市還在修正,房屋鑑價金額常低於實際買賣金額。彭成貴則認為,如果房屋買賣合約有經過履約保證,銀行通常能認同買賣合約金額。