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房屋贈與 留意土增稅最高40%

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可改採遺囑分配 遺產稅率最高20%

高資產族群名下有房產不在少數,如何規劃安排留給子女呢?昱森地政士聯合事務所執行長蘇晉得表示,生前贈與、買賣以及死後遺產各有優缺點,以透過父母每人每年220萬元贈與免稅額的方式,將房產分割贈與給子女,是很常見的方式,需繳納稅金相對少;但缺點是贈與以年為單位,如果沒有提早規劃恐怕來不及完成贈與,況且若是日後受贈者想轉賣房產,恐面臨取得成本低、房地合一稅高的情況。
因此,自房地合一上路後,不少高資產族群改透過二等親買賣方式,將房屋轉到子女名下。蘇晉得分析,此方式的優點是操作快速,日後持有者轉賣依實際取得成本計算房地合一稅;但缺點是承接方通常須申辦銀行貸款,銀行會嚴審申辦者的還款能力,加上國稅局也會檢視整體金流情形是否合理,移轉難度也不低。

繼承房地產以公告現值課稅,稅金相對低,且遺產稅率最高僅20%,對多數民眾反而划算。范厚珉攝

法律仍保留特留分

若考慮買賣加上贈與的方式進行移轉房產,先贈與自備款加上剩餘部分申辦房貸,平衡兩者優缺點。但中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長王進祥提醒,無論是贈與、買賣或兩者並行,都須繳納最高達40%的土地增值稅,若持有年限長,土增稅金額可觀,改採遺囑分配財產,日後繼承時僅以房地產公告現值(或房屋現值)課稅,稅金相對低,且遺產稅率最高僅20%(遺產淨額1億元以上),對多數民眾反而划算。
不過,透過遺囑分配遺產,配偶、子女均有其應繼份,除非在3個月內拋棄繼承,否則均有繼承權。王進祥表示,即使遺囑指定分配方式為零或偏低,法律仍保留其各自的特留分(配偶、子女為應繼分之一半)。亦即,假定夫妻育有一子一女,若夫歿,其餘在世的3位家庭成員可各分配1/3遺產的應繼分,即便遺囑指定財產只留給妻子,除非子女自願拋棄,否則現階段法律仍保障子女留有1/3之應繼分的一半(即1/6)。