房貸天地

Menu

預售屋合約藏陷阱 對照定型化契約協商

LINE分享

建商無履約保證 可勒令停售

【洪子恩╱台中報導】預售屋合約條文繁多,讓人眼花撩亂,亦藏有不少眉角,即使有契約審閱期,仍可能不小心就簽下不利自己的條文,其實內政部提供的「預售屋買賣定型化契約」,有明定應記載及不得記載事項,拿到合約書後可好好參照,和建商提供的合約哪裡不同。

預售屋合約繁多,拿到合約書後記得與定型化契約仔細對照。陳恒芳攝

預售屋、成屋都有買賣定型化契約,不過以預售屋的契約爭議最多,對於買方來說,最在意的就是自己住家是不是完好無瑕,根據定型化契約,買方可以保留房屋總價5%作為「交屋保留款」,驗屋之後,待建商修復有問題的地方之後才付款,若看到合約書上註明1~3%,就得留意。
台中市消保官謝明謙表示,並不是非5%不可,合約是可以個別磋商,建商有時可能以折讓房價、優惠等方式,和買方協商更低的交屋款比率,「重點在於雙方有充分溝通,消費者有完整資訊,才可將5%畫線刪除並簽名更改,建商不得單方面更改合約。」

消費者可保留房屋總價5%作為交屋款,驗屋無誤後再給付。

單方調降賠償金無效

定型化契約明訂,建商取得使用執照6個月後因故不交屋,每過1天就要支付買方已繳房價的萬分之5,補償買方損失,若建商私自將合約成數調至萬分之5以下,是無效力的;若能證明雙方有明確的溝通、磋商,則另當別論。
近年台中也發生過建商未提供履約保證,在地政局限期改正而未改正後,被勒令停售的例子。謝明謙指出,若民眾遇到,可以通報消保官要求業者限期補證,確保自己的權益,補證同時也將溯及已售出的戶別。
根據定型化契約規定,買方違約退戶,最高可罰購屋總價15%的違約金,但這並不是固定的,內政部只是標明上限為15%,實際成數購屋人與建商也可以磋商,若覺得負擔太大,可要求降低至5~10%,法官也多會如此裁定。
有些建商期望社區維持美觀、整齊,可能會在合約中註明特約事項,如註明不得搭違建、鐵窗、不可在不當地方放置冷氣、地下室車位不得租外人等,但也沒有相應罰則。龍昇物業經理溫阿婉表示,若仍有住戶違反,則可直接依《公寓大廈管理條例》處之,管委會成立前,建商是代理保管人,則由建商負責制止處理。

即使過了保固期,交屋時即存在的問題,建商依《民法》仍須處理。

成屋後若有住戶執意違建,破壞社區美觀,應依《公寓大廈管理條例》處之。

【專家意見】瑕疵擔保 5年內行使

建商在公設移交後1年的保固,和《民法》的5年物之瑕疵擔保責任不同。保固是指無論移交時有無問題,1年內出問題建商都要負責修到好;過了保固期才查到的建築問題,則得看問題是否在移交前即存在,並在發現後6個月內向建商提出,交屋5年內皆可行使。

台中市消保官
謝明謙