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荷蘭社宅比例全球最高 政府與民間相輔相成 始能有效推動

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相較於台灣的萌芽起步,社會住宅在歐美先進國家早已行之有年,相關規劃與做法相對成熟完善,不僅政府的大力支持,民間接受程度更是扮演重要角色。文/陳英寰

弱勢族群的居住問題,容易引起社會矛盾與政治衝突,政府須扮演起住宅市場外的補救角色,解決弱勢人民的居住問題。

社會住宅的法源依據為「住宅法」,於2011年公布、2012年施行,核心精神在於「只租不賣」,在台灣是十分新的概念,過去曾實行過的國民住宅,概念較貼近合宜住宅,與社會住宅有所區別,此時,國際經驗便是重要參考依據。
先進國家將社會住宅視為國家整體住宅發展的重要政策,歐盟平均社會住宅占比就達14%,最高的要屬荷蘭34%,亞洲地區以香港最高29%,國外運行社會住宅已有完善邏輯與方法,值得借鏡。

近期大型選舉,社會住宅皆成為候選人主要政見之一。

台北市大龍峒公營出租住宅,為台灣少數已完工的社會住宅。

荷蘭社會住宅比例最高

社會住宅一詞從歐洲開始出現,至今已有超過百年歷史,起源為都市化過程中住宅市場供需問題,中低收入者但買不起住宅,就會引起社會矛盾與政治衝突,因此需要政府協助,扮演起住宅市場外的補救角色,提供只租不售的社會住宅,解決弱勢人民的居住問題。
目前社會住宅比例最高的荷蘭,其中首都阿姆斯特丹的社會住宅比例高達50%,採政府補助(提供土地、建築補貼、貸款),由非營利住宅協會經營,組織運作、財務皆獨立,盈餘用於照顧弱勢居住服務,租金計算由政府每年調整,申請方式公開透明,以評點制度分配先後,且各區平均分配,透過住宅設計混居,維護居住區域品質,並結合照護服務。

香港、新加坡實行成效良好

鄰近房價更高的香港,目前約有3成民眾住在政府提供的「公屋」,香港公屋全由政府管理,租金僅市價的1/4到1/6不等,公屋的物業清潔、保安都委由專業的物業管理公司,確保環境整齊,香港房屋委員會更從2003年開始推行的扣分制,詳列出公屋租戶28種不當行為,並按不當行為嚴重程度扣分,以2年為期,若被扣滿16分就終止續約,完善制度管理使用者,而統計出來最常見的違規行為,就是亂丟垃圾、違規吸菸。
借鏡新加坡,從1964年就開始推動「居者有其屋」政策,為解決屋荒問題,新加坡政府為中低收入民眾提供廉價的房屋,稱之為公共「組屋」,目前全國有逾8成的人口住在近百萬戶的組屋內,其中有95%採取購買方式,只有5%是租賃戶,住宅自有率全球第一,新加坡政府靠嚴峻法令規定、高額的強迫公積金儲蓄,加上沒颱風沒地震的天候環境,處處可見高樓,且住宅容積率高,提供大量組屋給民眾。

國外運行社會住宅已有完善邏輯與方法,值得借鏡。(圖為首爾市南郊的清溪洞國民賃貸住宅)

從買斷的合宜住宅到只租不賣的社會住宅,考驗台灣民眾的接受程度。

政府應成立專責單位統籌

在台灣,社會住宅因其特殊性,可能與周邊環境、住宅生活圈脫節,是民眾心中普遍的疑慮,從歐美的經驗可看出,溝通與民眾參與是解決疏離感的好方法,讓附近民眾與社會住宅的未來住戶共同參與討論,規劃符合社區需求的住宅環境,而開放的公共空間讓附近住戶與社會住宅能夠自然融合,進一步化解隔閡;社會住宅內部的管理維護則可參考韓國的作法,管理委員會的組成,讓社會住宅居民得以自行決議社區內部硬體維護、環境整潔等,管委會的成立也象徵著社區的自立,可凝聚社區意識與認同感。
別國成功經驗可貴,但畢竟每個國家的政經環境、歷史背景有所不同,全面的模仿、移植並不可行,唯其概念、邏輯值得參考。江尚書分析,觀察各個國家的社會住宅政策可發現,社會住宅幾乎皆由一獨立局處、協會或委員會專責處理,荷蘭則由第三部門負責管理,荷蘭的住宅協會介於政府及民間非營利團體之間,職權類似公法人,專責單位的優勢在於職權分野清楚且專業知識可累積,不論在建築技術或設計規劃上皆能有所積累與進步,使政策執行能更加精準、完善。