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名家專欄 2018房市展望

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台灣房市經歷三年的打房後,2017開始呈現小幅回溫,無論預售屋、中古屋交易都有復甦的跡象,2018是至關重要的一年,筆者經常接到許多詢問,究竟2018的房市走勢如何,以下是筆者的幾個觀點。

房市專家 renba

一、 經濟、貨幣、利率走勢不利房市
由於兩岸關係持續低迷、南向政策成效不彰,以及國內指標出口產業無明顯起色,經濟恐難有明顯起色,加上各國逐漸緊縮貨幣與可能調高利率,讓房地產市場本身面臨不利的結構性因素。
二、 建商保守讓利 整併風將起
近幾年的打房,讓六都共累積了約50多萬戶的空屋數,建商、投資客手中仍有大批餘屋,在持續低迷兩年後,由建商炒作的讓利風持續發酵,讓民眾認為跌深可進場,因此願意進場購屋,並非對景氣的認知改觀,建商與投資客仍舊會持續保守讓利姿態,同時將有越來越多建商開始進行盤整、淘汰整併等情形。
三、 三低建案成趨勢
綜觀2017房市最熱賣建案,多屬低總價、低單價、低月付的輕鬆付款建案,正如筆者去年初預測,市場將出現各種付款花招吸引消費者進場,在經歷多個三低個案順銷後,市場將持續主打三低刺激買氣,讓建案不只比規格、價格,付款更是各家代銷建商著墨的重點。
四、 中古屋面臨挑戰
在建商主打讓利、輕鬆付款的同時,中古屋將面臨嚴重的挑戰,一方面中古屋沒有付款的優勢,另一方面中古屋的雨遮計坪(價)問題也會成為一大問題,因此屋主價格堅持的籌碼將相形弱勢,唯有稀有釋出、具特殊性的產品較有機會脫穎而出,否則中古屋在新成屋持續讓利的情況下將面臨重大考驗。
五、 違建問題有助都更加速
筆者始終認為,加速都更,不僅是解決可能的公共安全議題,更對房地產市場的盤整有正面助益,尤其是市中心土地難尋,若能加速都更就能有效解決此問題,同時增加房屋供給,自然能加速價格的下降,然而都更的最大問題往往就是違建的既得利益者:一樓與頂樓。不管你是一坪換幾坪,許多一樓與頂樓的住戶都要拿違建來跟你換,接連幾場火,燒出了全台違建的歷史共業,若政府能落實掃蕩違建,對都更的加速絕對有正面性的助益。
綜上所述,筆者認為2018的房市目前還不是非常樂觀,但價格的跌勢將會逐漸趨緩或趨於穩定,不過仍不排除部分建商、投客基於庫存壓力有出清的可能,此外,另有兩點值得觀察:
一、 小坪數住宅蛋塔效應
台灣人總是一窩蜂效應,從古早的蛋塔到近期的厚奶茶,房地產市場前幾年流行的豪宅到最近流行的小宅,當市場上大多數建案都規劃小宅的時候,小宅的地段將有機會越來越好,甚至出現在市中心立地條件不錯的基地。
二、 明星重劃區的未來
16、17兩年,房市最關注的焦點莫過於板橋”江翠重劃區”,然而當17年多案齊發時,去化速度已較16年大幅減緩,消費者對四字頭價格明顯不再像剛開始一般驚豔,隨著江翠重劃區個案逐漸推出,彼此間的競爭也將呈現白熱化,未來該重劃區的廝殺也將會是值得持續關注的焦點。