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不動產持分出售 共有人擁優先購買權

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共有人持分過半 即可出售

【王鈞生╱台中報導】老齡化社會加上房價高昂,自上一代繼承不動產而來的比例增高,繼承人最先面對的就是「持分」及後續「分割」等疑難雜症。專家指出,持分財產可出售、可貸款,但須留意其他共有人仍擁有優先購買權。

持分土地所衍生的土地分割,分割過程眉角多,位置分配最容易產生糾紛。陳恒芳攝

不動產價格高昂,是多數人最大資產來源,近期讀者陳小姐來信詢問《地產王》,指出共同持有的房屋與土地,若決議要賣出時,如果有1人不同意,該如何是好?
台中地政士公會副理事長李嘉贏指出,依照《土地法》第34條之1規定,只要想要出售的共有人、持分權利皆過半以上,都是即可出售。李嘉贏說:「若單純想出售個人持分部分,基本上可參考周邊行情來推算,實務上都會先找到第3方購買人,也因此有了價格參考,但其他持分人仍擁有優先購買權利。」

土地分管決定可至主管機關登記,以利後續買賣證明。

房屋持分可單獨抵押

另有民眾來信詢問,想要以持分房屋設定抵押貸款。李嘉贏指出,只要是分別共有,持分者都可以不用取得其他人同意,即可單獨設定抵押權的,與一般貸款設定並無差異;除非是公同共有,才需要共有人同意。
21世紀不動產南區復興加盟店經理沈政興提醒,如果持分較複雜且評估價值較低,恐較難尋到銀行願意貸款,尤其像是空地且未有建物。
另外,若是暫無開發計劃或不願更動祖產等,不少人會考慮以分割土地,來劃分往後權利範圍。李嘉贏提醒,並非所有土地都可分割,各縣市都會有最小基地面積、前後退縮等等法規限制,以避免造成土地資源浪費。
至於該如何分割?李嘉贏表示,最初始的土地「協議分割」,雖無一定程序步驟,但須經所有人同意,若協調失敗,可至各直轄縣市地政機關「調處分割」,分割之後,任何一個當事人在15天之內如有不服,都可以尋司法途徑上訴,只要經司法途徑上訴,原來調處分割的效力即為中止。而尋求法院「裁判分割」則是每一位共有人的權利,但提出人須負擔裁判費。

【專家意見】分管契約 較有保障

共同使用的土地,若有使用方式的分管決定,建議可先行至地政機關辦理「分管契約」,以達到登記制度的公示效果,相對也有保障,若往後需要出售,也可作為證明需要。

李嘉贏 台中地政士
公會副理事長