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新成屋出價 依樓層、房型拆算分析

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實價登錄交屋時間 不等於實際購買時間

【洪子恩╱台中報導】房市不景氣,許多建案從預售時期賣到新成屋,成交資料也都放上實價登錄網,對購屋族頗具參考價值,不過新成屋的成交時間、車位計算、單價仍有不少盲點,建議依樓層、房型拆算分析,並參考周邊社區,實價登錄才會真正成為有力的出價依據。

實價登錄讓購屋資訊變透明,但使用起來仍有不少「眉角」。陳恒芳攝

內政部實價登錄自2012年實施以來,一直都是購屋族買房的重要依據,不過想要分析甫交屋的新社區,卻不太容易,因為絕大多數社區將交易時間押在「交屋的月份」,造成資料爆量,無法得知實際簽約購買的時間,以及車位未標註價格或面積,造成購屋族不小的麻煩。
內政部地政司地價科指出,預售屋的實價登錄現在確實是2套併行,可登記為「簽約月份」、以及「物權變動的月份」,雖然內政部向地政士宣導宜註明簽約月份,但在實際執行上,成屋可能數百戶要一次登錄,多數地政士仍偏好押在產權移轉的時間,方便作業,因為逐一核對簽約時間不僅繁瑣,錯了還可能被罰。
此舉造成實價登錄在時間判定上有許多限制,不過近3年房市正好處於盤整階段,一次性的大量交屋紀錄,現階段仍具參考價值,可以依樓層、房型整理分類,直接作為成屋案的出價依據。

地下室車位因灌入公設面積,面積差異極大,計算房屋單價時也需要扣除。

許多建案從預售賣到成屋,可以查詢實價登錄網,作為議價基礎。

部分建商在建物謄本的登記上較不詳盡,連帶影響實價登錄的參考價值。

以預售實價登錄議價

要注意的是,有些情況會讓新成屋的行情較預售更高。第一、若預售階段房屋熱銷,有建商會封盤不賣,保留少數戶別直到成屋,再以更高價格出售,第二、現在成屋案流行的買屋送裝潢,也會墊高成屋價格。大台中不動產開發公會名譽理事長陳正哲指出,以預售時的實價登錄議價,成屋後不一定真的能殺到見骨,但心理有個底,起碼不至於買貴。
大樓的車位坪數因灌入公設面積,小至4坪、大至18坪都有,但許多新交屋的社區實價未登錄車位坪數、價格,造成單價失真,內政部表示,理論上車位應與房屋切割清楚,不過一旦預售有換約、轉讓狀況發生,價格墊上去,就難以界定價格加在哪部分,因此有業者索性不登記。
群義地政士聯合事務所地政士謝正男表示,多數建商即使沒有登錄車位價格,也還是會標示車位坪數,因此仍可以判讀,「但有些建商在謄本上,沒有把車位的坪數分開登記,而是與共有部分混在一起,除了向案場詢問,別無他法。」

【專家意見】屋齡不影響 車位價格

車位的功能單純,價格不會因為房子的新舊而有太大差異,以中南部來說,平面車位價格多在120~150萬元,若是新成屋交易紀錄沒顯示車位價格,還是可以詢問仲介,或參考周邊社區,得知車位的合理價格,將之扣除後再計算房屋單價。

群義地政士聯合事務所地政士謝正男