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現況說明書列「公設瑕疵」 買家自保之道

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可要求減少價金或解約

【王鈞生╱台中報導】二手屋買賣,經常因隱匿房屋資訊而造成糾紛,此時,不動產屋況說明書就非常重要。最近《蘋果》接獲一位買方投訴,指出中古屋不動產屋況說明書內並無詳盡說明社區公設有重大修繕,簽約後發現公設空間千瘡百孔,這才後悔當初沒仔細留意社區狀況。

不動產說明書記載須愈詳細愈好,避免日後衍生糾紛。陳恒芳攝

台中豐原區陳小姐指出,近期透過房仲買1間中古屋,但不動產裡的條文與事實不符合,例如「有無公共設施重大修繕?」都勾選為否,後來下雨才發現社區地下室漏水嚴重,且外牆磁磚曾剝落、電梯還必須出錢添購更換等,認為房仲隱瞞事實。
對此,房仲王小姐則回應,已經善盡告知責任,且房屋專有部分並沒有問題,若要求解約,也要賣方同意才有辦法,目前已進入調解程序。

衝動型購屋族容易忽略社區管理及公設情況,但這也是重要的居住環境。

房仲有調查責任

現行二手屋交易多由賣方直接填寫「現況說明書」並交予房仲,部分專業房仲則會進行「雙重確認」,甚至畫出瑕疵示意圖,讓資訊更加透明,避免日後爭議。台中市不動產聯盟協會理事長李嘉贏指出,房仲相對於買方具資訊優勢地位,自然負有瑕疵調查責任。
台灣房屋法務羅珮瑄分享,大多數不動產現況說明書內容都是針對建物專有部分屋況,但共用設施若有發生瑕疵、損壞,基本也應詳實寫明,主要是為了釐清日後賣方「物之瑕疵」擔保責任範圍,不過以往實務來看,公設瑕疵在買賣雙方容易產生認知落差,爭議相對多,有時也並非賣方或房仲能掌控範圍。
至於地下漏水情形嚴重、是否減損住宅效用、交易價值等情況?協策法律事務所律師葉耀中指出,依《民法》規定,交易標的得確保無瑕疵,若確屬影響房屋價值且買方並不知情的情況下,屋主應負瑕疵擔保責任,買方可要求減少價金,當然也可請求解除契約,但也要依個案來判斷比例原則問題。
此外,預防甚於事後彌補,尤其中古大樓因屋齡高,難免屋況問題多,專家建議購屋前先行查看社區公布欄、詢問鄰居住戶,再趁著晴天及雨天查看建物狀況,簽約前也避免因慫恿而衝動購屋,得先完整了解完整房屋合約,才能避免買到「地雷」。

賣方對房屋皆有瑕疵擔保責任,若買方在不知情狀況下買下房屋,可依約要求價金賠償。

【不動產 說明書重點】

內容
◎包括不動產產權說明書及不動產標的物現況說明書等,屋主須簽名確認屋況
◎經紀人再根據此一說明書,向買方說明屋況並提供產權等文件
製作方式
◎房仲經紀人接到賣方委託時,通常2天內製作完成
審閱重點
◎賣方是否已簽名
◎是否有滲漏水情形及其位置
◎留意增建及加蓋情況
◎了解停車位產權
◎有無出租或佔用情形
◎有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋
資料來源:《蘋果》採訪整理

【專家意見】公設瑕疵 管委會有責

此一案例,雖然房仲可能有告知不完全的疏失及責任,但是有時共用部分不像專有部分有顯見與確切的瑕疵,也不一定直接影響專用範圍,甚至賣方可能也不知情,比較屬於社區管委會的責任。建議除了先釐清資訊未告知的責任外,也可考慮跟房仲或管委會討論如何修繕的後續事宜。

台中市不動產聯盟
協會理事長 李嘉贏