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名家專欄 剛性需求強、讓利誠意大 豪宅市場健康微揚

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豪宅在央行限制貸款、豪宅稅以及囤房稅的重拳夾擊之後,市場低迷已久,而帝寶以三拍、單價低於200萬拍出,恐將帶動新舊豪宅價格的傾軋、修正。但買氣已在去年中出現轉折,根據內政部實價登錄資料,去年台北市億級以上的豪宅在前兩季只成交20、31件,惟下半年卻激速成長,第三、四季成交61、57件,等於單一季度的成交量就完勝上半年,下半年量增131%,「價修量增」的態勢明顯。豪宅動向雖然只代表1%的金字塔頂端消費者,但見微知著,可觀察出未來市場轉機。

瑞普萊坊市場研究部副總監 黃舒衛

首先,中國大陸於今年元旦實施「非居民金融帳戶涉稅資訊盡職調查辦法」(俗稱「陸版肥咖條款」)並針對台商進行個案追稅,風行草偃,從去年底就引動台商資金回台避難潮,無論在股市、房市都浮現成交大戶。另外,全球資金潮雖在美國宣示步入升息循環、QE退場之後恐稍退,但升息之後帶動新一波通貨膨漲,也會刺激資產重配置的需求,這幾股推力已成為房市回穩的基礎。
第二,政府近年以財稅方式嚴管房市,卻缺乏配套措施,以致市場機能失衡、誤傷無辜自住或自用所有權人,已到了全面檢討的地步。台北市政府開了第一槍,擬調降豪宅稅的加成方式,並針對自用住宅或特定事業經營用的建築物進行房屋稅優惠或減徵檢討。官方態度從原來嚴峻、打壓,轉為和緩、鼓勵,打房辣招逐步鬆綁,對觀望已久的豪宅買方,不啻是顆定心丸。價格合理,該買就買,成為推進買氣向前的關鍵心態。
第三,為因應台灣超高齡社會的挑戰,政府設法籌措長照財源,調增「遺贈稅」10%的趨勢越來越明朗,等於高資產人士遺贈稅短期內將暴增一倍,勢必在短期再掀起一波因稅務規劃帶動的資產配置需求。
最後,台灣的豪宅市場從帝寶開始,已風風火火走了十幾個年頭,經歷過價格翻倍、百花齊放的美好時光,但也在打房之後,重新淬鍊產品及檢視消費者的喜好。長江後浪推前浪,除了標榜建材、規劃、品牌價格,更要求美感、管理、隱私、稀有性,又召喚起換屋的需求。消費升等會拉大產品層級,也將帶進新買方進場,然而市場差異化也將形成新的比價效應,所以價修、量增的趨勢會更強。
雖難斷定豪宅市場已築底、等待反彈,但剛性的進場需求逐漸回籠,市場健康復甦之日可期。